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李开周的博客

 
 
 

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民国时代的众筹开发  

2015-11-09 08:58:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近两年来,众筹概念风生水起,科技行业、娱乐行业、艺术行业、出版行业纷纷试水,连地产公司都开始利用众筹平台进行开发了。

众所周知,现在地产行业最典型的众筹方式就是在平台上发布一个公告,详细描述即将开展的地产项目,包括区位、面积、户型、配置、预期售价等等信息,然后写明需要参与者支持的资金数额和项目完成后的具体回报,用这种方式跟有意向的购房者直接建立联系,在项目还没有开工的时候就锁定了买家、拿到了房款,以此来降低融资成本,规避开发风险。

像这种开发方式其实早在七八十年前就出现过。

19386月,永大地产公司在上海大木桥路南段拿到一块20亩的地皮,将其分割成30个小块,准备建成30幢联排性质的小型石库门洋房。动工之前,永大公司在报纸上连续刊登了半个月广告,广告上有区位图、户型图和建成之后的素描效果图,并给出了非常诱人的报价:每幢洋房只需预交大洋5000元,即可拥有三十年居住权,而且三十年后这笔房款还将一文不少的还给业主。那时候上海房价高出北京十倍不止,同样的小洋房在市面上至少卖到两万块大洋,永大公司却承诺只需5000元就能入住,而且三十年后还可全额退款,广大购房者自然蜂拥而至,很快就把那30幢小洋房预购一空。

房子卖那么便宜,三十年后又全额退款,永大公司还怎么赚钱呢?很简单:第一,它卖的不是永久产权,而是三十年的居住权,居住年限一满,它还可以翻修翻修再卖一遍;第二,当时的存贷利息比今天高得多,从银行贷款成本太高,把钱存入银行的利息也很优厚,永大公司每幢洋房预收款项5000元,只需将其中700元存入银行,用不了二十年,本息合计就达到了5000元,这笔本息作为全额退款绰绰有余,然后永大公司再为每幢洋房付出建筑费2000元、装修费加楼面地价2000元,剩余的300元就是利润。一幢洋房只赚300元似乎太少,可是咱们别忘了这种开发模式的资金压力非常之小,开发商只在拿地和登广告的时候花了些钱,后来建造和装修用的全是业主的钱。

对业主来说也划算得很。1938年的上海正在日伪统治之下,抗战初期的战火毁坏了一些住宅,日本侨民又大举涌入,全市都在闹房荒,一部分有产阶级正苦于找不到适当房屋居住。如果租赁新式洋房,需要向二房东或者上手房客交一笔几百块乃至几千块大洋的“顶费”,否则很难租到像样的房子;如果自己买地盖房,不但小块土地难买难租,就是购置建筑材料也不容易,即使你买齐了建材,最后还是要委托地产公司建造,而单家单户的建造成本要比开发商规模开发的建造成本高出50%以上,自己建房并不节省,远远不如将准备租房的“顶费”和房租开支交给永大公司,换取三十年的免费居住(因为三十年后还有全额退款,如果不计利息,完全可视为免费)。

好,现在回到众筹的话题上来。房子还没动工,业主和房款就筹齐了,您说永大公司走的是不是众筹路线呢?我觉得是,无非当时没有互联网,没有现代意义上的众筹平台,业主跟开发商不能通过网络隔空点赞,只能通过报纸发布信息罢了。技术上有区别,其根本模式却没有任何区别,都是通过优厚的回报方案来吸引买家,在开工之前预先锁定业主,在销售之前预先获得房款。

民国人当然不懂得什么叫众筹,在1938年的上海,永大公司为自己的新型开发模式取了一个听起来有些土气的名字:委托代建。意思是开发商接受业主的委托,帮助业主建造新房。这个名字并不恰当,可是其具体运营手段却非常迎合市场需要,既帮开发商解决了资金难题,又给购房者省了不少银子,所以短短几个月内,上海地产界已经有41家公司模仿永大公司,不约而同地走上了众筹之路。

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