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李开周的博客

 
 
 

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调控因何成空调  

2013-12-20 10:57:00|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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上回说到,抗战时成都和重庆人满为患,一房难求,房价高到惊人地步,从上海、南京、杭州、广州、香港等沦陷区逃出来的人民跋山涉水来到这里,却找不到合适的住所,为了租一间很小的房子,都得花上相当长的时间和相当多的金钱,买房更是成为绝大多数人遥不可及的梦想。

为了解决上述“房荒”问题,国民政府出台一系列政策,对住房市场进行严厉调控,包括限制房租、打击炒房、清理空置、兴建廉租房等等,调控力度之大,绝对不亚于今天。可是有没有达到预期的效果呢?没有。

抗战以后,国民政府修订《土地法》,对住房进行估价,规定每所房屋的租金最高只能超过其现值的存款利息的一成。譬如说,您在成都有一套房子,市价100万,把100万存入银行,一年的利息大约3万元,假如您把这所房子租出去,每年收取的房租最高不能超过3.3万元(即不能超过房屋现值存款利息的一成),不然房客可以去有关部门投诉你,说你违反《土地法》,抗拒“限租令”。

这条法令的初衷,是防止房东漫天要价,防止他们无限度地抬高房租,无限度地增加房客的居住成本。但是实施起来非常之难,因为房屋估价是一项浩大的工程,甭说人力物力极为缺乏的抗战时期,就是在信息技术比较发达的今天,政府也不可能对每一所正在出租的房屋都给出合理的估价,即使勉强进行一回大规模的普查和估价工程,也无法保证估价结果总是具备时效性。众所周知,房价每年都在变动,甚至每天都在变动,想让估价结果真实可靠,必须每隔几个月都要重新来一次普查和估价,目前看,还没有哪个国家能做到这一点。

既然估价工作难以实施,那么用房屋现值存款利息作为计算依据来限制房租的法令自然也就成为一纸空谈。于是当局又改换手法,出台《房屋租赁条例》,规定每一年度的租金不能超过上一年度租金的四成。也就是说,假如一所房屋去年的租金是1万元,那么今年的租金就不能超过1.4万元。换句话说,政府限制了房租环比上涨的速度和幅度,试图让房租每年最多只能上涨40%。

民国时房屋出租,房东和房客都有一本“经租帐”,上面白纸黑字写着每月的租金数目和欠租情形,还有房东的私章和房客的手印,政府很容易就能查清历年的房租,假如房东把租金调得过高(环比超过40%),房客可以拿着经租帐起诉,一告就赢。所以《房屋租赁条例》上的限租令很有效,它一出台,房东果然不敢随意抬高房租了。

问题是,抗战时货币贬值的速度和物价上涨的速度超乎想象,房租一年上涨40%,看起来很可观,实际上等于没涨。在通货膨胀最严重的时代,法币一天比一天不值钱,而房产税一天天在上涨,按40%的幅度抬高房租之后,房东不但赚不到钱,连支付房产税都未必够。重庆有一家三利房地产公司,老板向记者哭诉说:“现在全部住房一年所收房租尚不够缴纳一季之房捐,心力不足,应付不起!在这种情况下,房东出租房屋的积极性大减,市面上的住房供应急剧下滑,房荒变得更严重了。

事实上,在当局严厉限制房租的时期,房客的负担并没减轻:限租令只限制了房东,却管不住二房东,一些投机客在抗战初期租入大量房屋,然后转租给其他房客,转租时房租并不增加,但却要向其他房客收取惊人的“顶费”(即转手费)。1940年,成都市面上一间卫浴齐全的西式洋房,年租不上万元(法币),而顶费却高达30万元,相当于几十年的房租!你还别嫌贵,因为住房实在短缺,你拿不起顶费,有人拿得起,从上海和香港逃过来的有钱人多着呢!

由此可见,抗战时的限租政策明显违背了经济规律,它只是从表面上限制了房租,实际上让房租涨得更高更快(如果把顶费分摊进去的话)。

国民政府限制房租的同时,唯恐房东们嫌房租太低而拒绝出租,所以又用加倍征收房产税的方式打击空置房:凡是住房面积超过法定标准(该标准由各地参议会自主划定)的业主,都要将多余部分出租,否则按现有房产税的一倍征收“空房捐”,并处罚金若干。

该政策实际上也落空了,因为打击空置房之前必须先普查空置房,而国民政府先是忙于“剿匪”(攻打共产党),后是忙于抗战,始终没有进行一次像样的普查。找不到房子的民众呼吁政府“调查余屋”,而调查却“为时数年未见行动,迄今吾人尚未闻何处有余屋公告”(当时报纸上的评论)。

截止抗战胜利,国民党出台的调控政策虽多,始终没能解决房荒问题,倒是到了1946年,房荒突然在重庆自动消失了(同时却又在上海和北京重演了一场更严重的房荒,截止1949年才宣告结束)。这是因为抗战胜利后大批机关从陪都迁出,从各地来川的难民也纷纷返回家乡,昔日人头攒动的闹市成了空城,对住房、对饮食、对服装、对娱乐的需求统统减少,除了机票、船票和火车票成了抢手货之外,任何物品都在降价。

民国海派作家秦瘦鸥的小说为我们重现了抗战胜利后四川的萧条情形:“房价大跌,米价大跌,四川的地主们在叫苦。服装公司大减价,百货公司大拍卖,书店买一送一,只有黄金和美钞直线上升。不少机关、银行、商店已开始紧缩,大量裁员,原在街头巷尾摆杂货摊、食品摊或挑担叫卖的小贩们生意都一落千丈,快找不到主顾了。数十万人面临失业、挨饿和破产。

也就是说,房价是降了,但是人民并没过上幸福的生活。

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