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李开周的博客

 
 
 

日志

 
 

房价难预料  

2012-02-21 17:46:00|  分类: 千年家居·非房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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晚清考进士,不算恩科的话,三年一次,考场设在北京。参加考试的举子很多,平均每次14000人,这么多考生,再加上他们带来的家眷、仆人和枪手,至少5万人。5万多人涌进北京,给北京的小贩带来了商机,也给北京的房地产市场带来了繁荣。当时交通不便,通讯不便,考生怕路上误事儿,提前赶到北京。考完试还要等放榜,放榜之后,考中的还要参加皇帝主持的殿试,考不中的还要留在京城再接再厉。所以他们需要租房,而且一租就是几个月。所以每到“会试年”,北京的房租都要猛涨,等大部分考生都走了,房租又会回落下来。考试抬高房租,这是我要说的第一个规律。

太平天国起义那些年,造成了很大破坏,太平军及其雇佣的欧美士兵所到之处,既杀清兵,也抢百姓。所以太平军攻到上海的时候,上海人吓得纷纷逃离,上海房价随之暴跌;攻到宁波的时候,宁波人也吓得纷纷逃离,宁波房价随之下跌。战争降低房价,这是我要说的第二个规律。

但是以上两个规律并非总是有效。比如说同治年间,会试仍然在北京举行,考生仍然维持在14000人左右,北京的房租却没有涨,甚至还有下跌的迹象。为什么呢?原来那些年爆发瘟疫,考生集聚北京,瘟疫传染得更厉害,北京人害怕传染,乡下有亲戚的市民都携家带口躲到农村去了,房子空出来一大片,供应增加,房租自然不会再涨了。再比如说太平军攻到北京的时候,北京也没有像上海和宁波那样房价骤跌,因为人们相信有皇帝在北京坐着,防卫一定非常强大,太平军不可能占领北京城,所以基本上没人出逃,所以房价也就没有下降。

容我再举个民国的例子。1937年,日军占领北京,北京的房价反而暴涨。是因为鬼子让北京更加繁荣安定吗?当然不是,日军在北京四乡放火杀人,把乡民都赶到城里去,同时又有一批一批的日本侨民在北京安家落户,人口不减反增,城内一屋难求,房价于是上涨。后来日本投降,北京光复,侨民滚蛋,乡民返家,北京人口减少了,照理说,房价得降对吧?实际没有降,城内仍然一屋难求——日本人走了,空出来的房子又让国军和官僚当成“伪产”给占了,原业主要不回来,得租房或者买新的,需求仍然旺盛。

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