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李开周的博客

 
 
 

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房价为什么这样低  

2010-10-29 10:40:00|  分类: 千年家居·非房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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(这是给青岛某报写的民国房地产专栏,题目属于标题党)

当您看到这个题目之后,请先别开骂,耐心往下读。

其实我们要谈的不是现在的房价,而是九十年前的房价,关于那时候房价之低,咱们在上期专栏《九十年前的青岛房价》里已经探讨过,当时一个矿工攒十几年工资就能买上100平米。现在呢?在岗职工平均年薪不到三万,想在市区买套100平米的商品房,至少要攒几十年工资才行,而且这几十年当中存款还不能贬值,房价还不能上涨——照目前看,这是不可能的。

那么九十年前的房价为什么会这样低呢?

人少地多是一个原因,1921年青岛市区每平方公里才几百人,现在远郊农村都比那时候人稠。不过在以后的文章里我们还会谈到,北洋政府接收青岛之后,人没增加多少,房价突然暴涨,这说明人口不是关键。

收入是不是关键呢?从购买力角度看,九十年前青岛职工的收入低于今天,不过定居有大批老外,德国人日本人英国人法国人俄国人丹麦人荷兰人都有,他们是购买新式住宅的主力军,手里不差钱。

九十年前青岛房价之所以低,关键在两条:一是当时房价当中基本不含土地成本,二是政府扼杀了捂地和炒房行为。

现在开发商流行买地建房,以前开发商却流行租地建房,尤其在青岛,开发商拿出建房计划,就可以向政府租用一批公地,然后开工建房,对外出售。租公地有年限,最长不超过60年,租期一满,下面的土地,上面的房子,统统归政府所有。也就是说,开发商拿地是不花钱的,而购房者买到的只是房子的暂时使用权,所以房价很低。不过又一想,现在我们买房,买到的也只是房子的暂时使用权——众所周知,咱们现在的商品房是有产权期限的,最长不超过70年,期限一满,连房子带地,政府一样可以无偿收回。

所以跟现在一比,九十年前青岛房价之所以低,最关键的因素也不是房价当中不含土地成本以及租地建房和产权期限什么的,而是政府调控。

青岛政府为促进住房供应,平衡居住需求,一方面用重罚限制开发商捂地,另一方面用重税限制居民炒房。譬如开发商申请到一块公地,想放几年,等着房价暴涨再开发,这时候政府出面了,给公地估价,第一年不开发,罚收地价的9%;第二年不开发,罚收地价的18%;第三年不开发,罚收地价的24%。对付炒家炒房,政府也有杀手锏,那就是对第二套房征收房产税,并在房屋转让时征收33.3%的增值税。这几招儿使出来,开发商捂地会赔血本,炒家炒房无利可图,市场立马清净,只剩下刚性需求者掏钱买房,房价想暴涨,难于上青天。

坦白讲,这些调控房价、平衡需求的招数并不出奇,关键在于能不能落实。德治时期和日治时期的青岛政府把它们落实了,所以那时候房价合理;等到北洋政府收回青岛,调控开始虚置,房价开始上扬。欲知详情如何,请看下期《北洋时期的房价》。

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