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李开周的博客

 
 
 

日志

 
 

战争抬高房价  

2010-07-23 11:20:00|  分类: 千年家居·非房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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八十多年前,名医陈存仁在上海南城瞧中一幢两层小楼,想买,一问价,25000大洋,陈存仁翻翻家底,只有5000大洋,买不起。这要搁北京、天津,或者青岛、汉口,买不起只能买不起了,如果执意要买,只能问亲戚朋友借,借足两万大洋,才能把购房款凑够。可是陈存仁没借这么多,他只借了10000大洋,加上自己的5000大洋,给了卖主一万五,就把房子买下来了。

陈存仁是分期付款吗?不是,他是按揭买房。陈存仁先跟卖主签了房契,然后一块儿找一钱庄,把房契押上,让钱庄把那一万大洋的余款垫付给卖主,以后的日子,陈存仁按月向钱庄还本付息,直到本息付清,再把房契从钱庄拿走。这个程序被今天的按揭购房者所熟知,只不过现在按揭是跟银行打交道,那时候按揭是跟钱庄打交道,如此而已。

八十多年前正是民国,在民国上海,靠按揭来实现安居理想的人不止陈存仁一个,房价极高的时候,近八成购房者都走按揭的路子。当时接受按揭申请的机构也不光钱庄,购房者还可以找银行,甚至连一些经营项目跟存贷款八竿子打不着的货运公司都在开展按揭业务。比如说您回民国上海买一两居室,开发商要价200万,而您只有50万,但是您跟某轮船公司的经理熟悉,于是您拉着开发商一块儿找那家轮船公司,以房本儿做抵押,让轮船公司把余款150万付给开发商,以后您再去轮船公司还贷,什么时候本息付清,什么时候拿上房本儿走人。

可以想见,这种交易形式极大的便利了购房者,同时也便利了开发商,它让腰包不鼓的购房者提前圆了住房梦,也给开发商带来了更多的目标客户。遗憾的是,当时只有上海可以按揭,在民国时代的其他都市,包括一度作为国民政府所在地的南京,以及房价、地价不亚于上海的广州,都没有按揭买房的先例。193634号的《申报》刊载评论说:“上海房地产与内地完全不同:内地业主必先有余财,方能置产,遗之子孙,世守其业;上海则完全营业性质,以三四成之垫本,即可购置产业。”说的就是按揭购房在上海独一份儿的现象。

既然按揭购房流行于上海,那么上海的住房交易肯定比其他城市更繁荣。因为倘若没有按揭,能够进入市场的买家是非常有限的;有了按揭,本来买不起房的人也成了买家。买家既然增加,供需自然不足,于是房价上涨、地价上涨。

以地价为例。1921年北四川路一带平均每亩1万大洋,1931年涨到了每亩4万大洋。1921年十六铺一带每亩地价两万大洋,1931年涨到了每亩8万大洋。还有外滩,1921年每亩地价10万两,1931年每亩地价18.5万两。论涨速之快、涨幅之大,除了南京在1927年到1930年之间因为迁都造成短暂的地价飞涨、以及广州在1933年前后因为南亚华侨炒作而地价飙升外,民国时期还没有哪个城市能比得上。

房价比地价涨得还快。1929年华商孙春生在福州路购买平和洋行仓库一座,费银12万两,1930年转手卖出,竟然以55万两成交。

民国上海的地价和房价之所以能够迅速上涨,背后的推手不完全在于按揭这种交易形态,更主要也更根本的因素是人口的剧增。民国初年,上海人口总量不如北京,人口密度不如天津,到革命军北伐时,上海人口总量和人口密度却达到了全国第一,并且仍然继续猛增不止。1935年公共租界工部局做人口普查,光租界内就居住了120万人,而居住面积还不到6000英亩,算算人口密度,每平方公里超过5万(现在上海中心城区每平方公里不到1万人)。民国小说《人海潮》第15回很生动的描写了旧上海人口稠密的景象:

马路上万人如海,静安寺拥堵如潮,口中衔一段雪茄烟头,手轧住了,只能向空乱唾,唾到楼下看客口中,嗤的一声,烧焦舌子,也不能伸手挖出,其轧如此。妇女身怀六甲,挺着一个大肚子,偏要去看,丈夫保护胎儿起见,替她粘上一条“油漆未干”的纸条,依然无效,往往一个人出门,两个人还家。

之所以有这么大的人口密度,一是因为上海经济发达、交通快捷、生活便利,对穷人来说有更多的致富机会,对富人来讲有更好的居住条件;二是因为战争,战争给上海带来了以百万计的新移民。

1853年小刀会起义,上海四乡的居民为避战乱,纷纷涌入租界,使租界内的华人从500人猛增到20000人,洋人为了利润,开发了大量的简易木板房,卖给难民居住,这时候租界内房价狂涨,同时带动租界外的房价。

小刀会事件平息之后,难民返乡,上海居民一度减少,租界木房供大于求,上海房地产出现短暂休克,紧接着爆发了太平天国起义。太平军一路北上,在江浙烧杀抢掠,江浙富商大贾再次迁居上海避难,使租界人口飙升到30万,继而又飙升到50万。租界房价和旧城房价再度上涨。

太平天国覆亡,避难人口返乡,上海的房子卖不掉了,先前把巨资投向房地产的洋行和华商纷纷宣告破产,直到光绪年间才渐渐起死回生。此后武昌起义爆发,清廷覆亡在即,满清贵族和下野高官急忙把家产和家眷转移到北京东交民巷、天津租界和上海租界,使上海房地产再现繁荣景象。

1927年革命军北伐,藏在北京和天津的遗老和军阀逃向上海,上海房地产更加繁荣。

再之后,日军先后发动一·二八事变和八·一三事变,无锡被轰炸,闸北被轰炸,内地乡绅逃向上海,上海居民逃向租界,上海人满为患,房屋紧张,房价再度飙升,连租房都成了问题。《围城》第9章,方鸿渐夫妇去上海找房子,发现“房子比职业更难找,满街是屋,可是轮不到他们住,上海仿佛希望每个新来的人都像只戴壳的蜗牛,随身带着宿舍。他们俩为找房子,心灰力竭,还赔上无谓的口舌”,说的就是日军给上海造成的住房紧张情形。

抗战胜利后,国共内战把上海房价推到了最高峰:一是战区人民再度涌进上海避难,或买房或租房,使上海房价再度飙升;二是法币极度贬值,物资极度短缺,有办法的上海人只能以房地产为筹码进行投机活动,致使市内住房价格越来越高而且难以买到。

一般来说,战争是打压房价的致命武器,而在上海恰好相反,几乎每一次战争都成了一粒灵丹妙药,让上海房价像成仙得道那样平地飞升。

事实上这种现象只能发生在像上海这样的“和平孤岛”。像宋金战争时期,杭州是和平孤岛,百万难民涌入,杭州房价暴涨。最近的例子则是美伊战争,美军一攻占伊拉克,伊拉克的有钱人就成批往外逃,逃到叙利亚首都大马士革和约旦首都安曼。据媒体报道,自从美伊战争打响之后,大马士革和安曼的房价上涨了两倍还要多。

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