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李开周的博客

 
 
 

日志

 
 

民国地价的幕后推手  

2010-06-23 05:25:00|  分类: 千年家居·非房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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今日天津市的南京路本是一条臭水沟,名叫“墙子河”。墙子河的西边有块空地,面积有六亩一分七厘,折合四千多平方米那样子。这块地在嘉庆五年也就是公元1800年被卖过一次,原主殷金三把它卖给了一个叫颜金铭的人,卖价是150两,平均一亩地卖了24两。

按白银在嘉庆五年的购买力,24两银子大概相当于现在3000元到4000元。一亩地只卖三四千块钱,这块地可够便宜的。

但是别急,它的价格正在上涨。颜金铭及其子孙在这块地上盖花园,盖房子,持有了一百多年,住过三四代人之后,家境渐渐败落,房子被债主拆走,这块地卖给了一家名叫“同和堂”的药铺,卖价是862两,平均一亩地卖了140两。这时候已经是光绪二十八年,即公元1902年。从嘉庆五年到光绪二十八年,一百多年过去了,这块地也就涨了五六倍而已。

后来到了光绪三十二年,同和堂经营上出了问题,为了弥补亏空,又把这块地卖给了一个叫吴述纪的人,这回卖价是1853两,平均一亩地卖了300两。

聪明的朋友想必已经看出了问题:从嘉庆五年到光绪二十八年,一百多年里每亩地只涨价116两;而从光绪二十八年到光绪三十二年,才短短四五年时间,每亩地就涨了160两。由此可见,这块地的涨价速度在加快。

其实不止这块地的涨价速度在加快,从二十世纪初期到二十世纪三十年代那段时间里,几乎天津所有的地块都在涨价,而且涨价的速度和幅度都远远超过了二十世纪以前。

再举个例子。同治五年(1866年),天津城南徐胡圈庄有一块四亩五分大小的空地,原主周澜把它卖给买主李文春,只要纹银3两,一亩地还卖不到1两银子。民国九年(1920年)这块地再次转手,每亩地涨到了100两。到了民国十六年(1927年)这块地又一次出售时,每亩已经要价600大洋,折合白银420两。从同治五年到民国九年间隔半个多世纪,每亩涨价不到100两;而从民国九年到民国十六年,七八年间涨价320两。明显还是二十世纪以前涨得慢,一进入二十世纪,立马加快了上涨速度。

一般来说,地价上涨是个必然规律。只要人口还在增长,我们对住宅的需求就会增加。只要工商业还在发展,我们对厂区和商铺的需求就会增加。而住宅和厂区和商铺以及相关的配套设施不可能都是空中楼阁,它们得扎根在土地上,最终导致我们对土地需求的增加。鉴于土地面积是恒定的,城区规模也不可能无限延伸,容积率也不可能无限增大,于是土地的供给和需求之间就发生矛盾,当这个矛盾越来越紧张的时候,地价就会越来越高。不信我们翻翻历史,历数唐宋元明清,几乎每个朝代都经历过地价逐步上涨并且居住成本逐步上升的过程。所以我们前面看到的天津地价上涨现象在历史上并不是唯一的。

但是上述规律解释不了一个问题:为什么在二十世纪之前天津地价涨得并不快,而二十世纪之后会忽然加快涨价速度了呢?

民国时有学者专门研究过这个问题,并写成一本题名《天津市地价之研究》的小书,在这本书的第二编第一章有如下解释:

天津虽为府治之地,然不过一县一府之政治中心,城内低价稍贵于乡村而已。至1900年通商以后,废去城墙,改修马路,各国租界相继成立,天津遂称极繁华之地,万方汇聚,而地价陡增也。

也就是说,二十世纪之前天津地价之所以增长缓慢,是因为经济地位不高,外来人口不多。进入二十世纪,天津交通状况改善了,外来人口增加了,工商业也在快速发展,这些因素加快了土地需求,因而加快了地价涨速。

《天津市地价之研究》一书还列了《天津人口与地价关系表》,咱们这儿简要摘抄如下:

民国元年,天津共有421735人,亩均地价366元(银元,下同)。

民国四年,天津共有453382人,亩均地价500元。

民国八年,天津共有537416人,亩均地价600元。

民国十年,天津共有592479人,亩均地价800元。

民国十七年,天津共有871378人,亩均地价1309元。

从民国元年到民国十七年,天津人口越来越多,地价也越来越高,貌似一个城市的地价跟它的人口规模是成正比的。

咱们接着往下瞧:

民国十八年,天津共有893223人,亩均地价887元。

民国十九年,天津共有929899人,亩均地价827元。

问题冒出来了:民国十八年和十九年这两年,天津人口仍在增加,但是平均地价却在下滑。为什么?

原因可能有很多,譬如当时的调查样本不够典型,或者发布数据的人往里面掺了水分,就像统计部门做报表那样,本来房价涨了三倍,报告上只写一倍,本来居民收入降了10%,报告上却显示涨了10%,这样可以让我们在纸面上活得很幸福。而《天津市地价之研究》一书作者给出的解释却让我大吃一惊:

天津物价较低于北平,北平官员咸卜居于此,外国公使领事等亦多驻节于天津各租界,另有军阀逃亡天津,以租界为护身符。此辈因偿来之物甚易,并不在心土地价值之大小,唯在得地而已。又有一班投机者蜂拥租界及四马路附近,闻此辈购地,群耸抬价,故天津地价之高低虽由工商业之发达及人口之集中,而旧官僚之购买土地实为重要之原因。……民国十七年涨价不休,至民国十八年反形跌价,实因革命军北伐节节胜利,一班旧官僚皆以为旦夕不保,售地卖宅,避居海上也。

也就是说,民国十七年之前天津地价之所以飞速上涨,是因为有很多官员来津置业,他们腰包里鼓鼓囊囊揣满了不义之财,出手很大方,根本不计较地价高低。炒家见状,趁机哄抬市场,把全城地价都给炒了上去。后来革命军北伐的消息传到天津,在这儿安家的旧官僚旧军阀担心小命不保,赶紧卖地卖房逃到上海。这帮有钱的爷一走,炒家找不到买主接盘,地价因而下跌。

其实单是人口增多虽然也会造成地价上涨,但那种上涨终究是有限度的,至少不会超过大伙的经济承受能力——百分之九十九都买不起,涨也白涨。单凭炒家投机也不会让地价涨到哪里去,因为炒家的目的是赚取差价,没有买家接得了盘,高价地只能砸到炒家自己手里。说来说去,真正把地价推到天上的,最终还是那些特别有钱的少数人。

我这么说并不证明我有仇富心理。事实上《天津市地价之研究》的作者也没有仇富心理,他认为有钱人推高地价是正常的,但如果这些有钱人竟然都是官员,那就非常不正常了。

因为以上缘故,在《天津市地价之研究》第三编第二章里面,作者提了六条建议来打压地价,其中一条就是“澄清吏治”。

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