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李开周的博客

 
 
 

日志

 
 

古今房屋买卖当中的审批程序  

2009-12-21 16:34:00|  分类: 千年家居·非房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我们知道,开发商销售楼盘,必须先办售房许可证,不然就是非法卖房。换言之,开发商卖房必须经过政府的许可。

事实上,个人卖房也要经过政府的许可。最新版本的《房地产管理法》、各省颁布的《房地产管理法实施条例》,以及部分县市建设局和房管局颁布的部门规章规定,民间转让房产,得先向主管部门提出申请,经相关责任人在申请材料上签字盖章之后,才能进行交易,否则不给过户。

关于这一点,各地的政策细节有所不同。像我们老家,豫东平原的一个县级城市,居民出售自家房产,需要和买主一起到房管局填一份《房地产交易申请审批表》,写上卖方姓名、买方姓名、所售房产的位置、面积、四至、结构以及成交价格,并拿出房产证、土地证(如果有的话)、草签的合同书。如果填写正确、权证合法、合同也符合要求,工作人员——包括初审人和复审人——会在申请审批表的第二页签字盖章。而有的城市是不要求买主到场的,卖主一方填表即可。另外有些城市没有房管局,只有建设局、国土局或者土地房屋管理局,在这样的城市里,卖主自然需要到建设局、国土局或者土地房屋管理局填写申请表。还有的城市并不印制规范的申请表,卖主去申请,只给一张白纸,让写一段声明,保证自己出售的房产权证完整且合法,不存在任何法律纠纷。更有的城市为了简化程序,申请和过户是一块儿办理的,也就是说,买卖双方可以先达成交易,然后再去房管局或者建设局或者土地房屋管理局办理手续,申请和过户一次完成。

以上这些规定,没有售房经验的朋友未必熟悉。事实上,即使有售房经验的朋友也未必熟悉,因为现在中介发达,大伙买卖房屋,尤其是买卖二手房,通常交给中介公司去打理,那些繁琐复杂的申请手续和过户手续都不必亲自经手,必要的时候,无非交给中介几张身份证复印件,在一些材料上签签字罢了,以至于很多买主以及卖主直到交易结束,连房管局的大门开在哪个方向都不知道。

好了,说完了现在,再说古代。据我所知,在古代中国的一些朝代,例如唐朝、宋朝和元朝,凡居民出售房产,也要先向政府提出申请,也要得到有关部门的批准,就跟我们现在一样。

我们先看唐朝。唐朝大中五年(851年),首都长安皇城外朱雀大街东面有一座寺庙,名叫安国寺,安国寺很大,但是僧人不多,寺僧想把一部分空闲房屋转售出去。问题是,这安国寺跟当时其他多数寺院一样,土地、房屋都是国家划拨的,属于公共财产,僧人们想卖掉一部分公房,自然得跟国有房屋管理部门打个招呼。当时的国有房屋管理部门分为两家,一家是庄宅使司,负责管理政府房产;一家是内庄宅使司,负责管理宫廷房产。安国寺的前身是唐睿宗做太子时的府邸,后来唐睿宗即位,把它舍为寺院,所以这安国寺属于宫廷房产,所以安国寺僧人出售空房之前,需要向宫廷房产管理部门也就是内庄宅使司提出申请。售房申请书递上去,内庄宅使司很快下了批文:

“安国寺一所,庄居东道并菜园,西李叔和,南龙道,北至道,舍三十九间,杂树四十九根,地一亩九分,计估价钱一百三十八贯五百文。牒:前件庄,准敕出卖。”(《中国历代契约会编考释·唐大中五年敕内庄宅使牒》)

什么意思呢?从“安国寺一所”到“计估价钱一百三十八贯五百文”,是安国寺僧人所提交卖房申请的原文,这几句话描述了待售房产的位置、四至、间数、面积,以及准备出售的钱数。“牒”后面的文字,是内庄宅使司工作人员给的批复,意思是你们的申请已经审查过了,这些房子可以出售。

以上是出售公房时提出申请的事例,出售私房是不是也需要提出申请呢?需要。唐朝法典《唐律疏议》卷13规定:“依令,田宅无文牒辄卖买者,财没不追,地还本主。”所谓“文牒”,就是指政府出具的批准书,按照唐朝法令,无论卖地还是卖房,都得向政府提交申请,等拿到批准出售的文书以后,才可以达成交易,否则没收出售所得,并将已经出售的土地或房屋从买主手里强行夺回来,原封不动还给卖主。

这样解释有点儿绕,咱们打个比方。假设我们家有一所老房子,要价五十万,卖给您了。咱们交易之前,我并没有向我们这儿的县政府提出申请,更没有拿到本县房管局允许我卖房的批文。然后呢,这事儿被居委会王大妈发现了,王大妈往县政府办公室打了一电话,第二天,执法局的人马就会杀上门来,让我把那五十万售房款上缴国库,同时他们还会动用十几个城管,把您从我们家老房子里扔出去。

表面上看,您白掏了五十万,而我却没有什么损失。其实没那么简单,因为您不傻,马上就会明白您的损失是我这个卖方造成的——我没有按照法律规定,在卖房之前向政府提出申请。好了,您会找我麻烦,让我把那五十万购房款赔给您。如果我赖着不赔呢,您就会把我告到法院。如果法院不支持您,您就有可能请黑社会,哦不,是请那些具有黑社会性质的流氓团伙,向我讨债。我害怕那些具有黑社会性质的流氓团伙,把钱赔给您了,然后越想越不忿,喝完一斤二两酒,拎起杀猪刀直奔那个告发者王大妈而去……通常情况下,流血事件就是这么发生的。

本来只是一宗普普通通的民间交易,最后却演变成了不该发生的流血事件,真遗憾。可是,这能怪我吗?我不过是少写了一份申请书而已。当然更不能怪您,您不知道我少写了一份申请书。甚至我们也不能怪王大妈,你知道,她那种人写了一辈子申请书,最受不了别人不写申请书,通过检举揭发来配合政府工作,本来就是她的爱好或天职。

那么我们该怪谁?只能怪《唐律疏议》里那条法令,更确切地说,只能怪制定那条法令的人。

不过类似法令并不只在唐朝存在,在宋朝法典《宋刑统》第13卷《户婚律》之《典卖指当论竞物业》章,也有如下条文:“其有质举卖者,皆得本司文牒,然后听之。若不相本问,违而辄与及买者,物即还主,钱没不追。”意即出售不动产需要先拿到当地政府出具的批准书,否则没收房款,并把已经售出的房子从买家手里夺回来。

另外在元朝政令汇编《通制条格》第16卷《田令》之《典卖田产事例》章也有两条法令。

其一:“诸私相贸易田宅,即与货卖无异,拟合给据,令房亲邻人等画字估价,立契成交。”

其二:“僧道自相典卖,并买民田纳税地土,依例于有司给据关防。如违,依例追断。”

前面一条是说,凡老百姓卖地卖房,需要向政府提出申请,同时呢,政府有关部门对于这些申请也不能推诿不办,只要是合法的、没有纠纷的房产,都应该批准出售。后面一条则特别强调,即使是出家人出售房产,也需要先拿到有关部门出具的“关防”,即批准书。

元朝至元二年(1336年),福建省晋江县居民麻合抹想卖掉老宅的花园,按照法律规定,他向当地衙门提了申请:

“泉州路晋江务,据录事司南隅住民麻合抹状告:父沙律忽丁在日,原买得谢安等山园、屋基、山地,辟成花园,于内栽种花木,四围筑墙为界,及有花园外屋基地一段,俱坐落晋江县三十七都东塘头庙西保。递年立例,麻合抹通纳苗米二斗八升。原买山园屋基,东西四至,该载契书分晓。今为路远,不能管顾,又兼缺钞经纪,欲将上项花园山地出卖。未敢擅便,告乞施行。”(《中国历代契约会编考释·至元二年晋江县务给付麻合抹卖花园公据》)

这份申请描述了待售花园的来历、位置、税负,以及出售原因。如果再加上电话,做成表格,就跟今天某些县市房管局要求售房人填写的《房地产交易申请审批表》差不多了。

晋江县衙收到麻合抹的申请,做出以下批复:

“从公勘,当得:上项花园山地,委系麻合抹承父沙律忽丁原买梯己物业,中间别无违碍。出到各人执结文状,缴连保结,申乞施行。得此,除外,合行告给又字九号半印勘合公据,付本人收执。”(同上)

意思是申请已收到,经过政府工作人员的实地调查,认定该申请书中描述的情况基本属实,特此发给批文(批文以千字文编号,编为又字第九号),允许出售。

行文至此,有朋友就会问了:为什么古今政府都要求大家在卖房之前先交申请呢?

个中原因倒并不复杂,我总结了这么三条:

一、为了避免公共资产流失。您知道,古今房屋都有公房和私房之分,即使是私房,下面的土地也可能是政府无偿划拨的。如果是私房私地,怎么卖掉都无所谓;如果是公房或者在公地上建造的私房(例如经济适用房),那就不能被某个人或者某个单位不声不响地卖掉。卖房人在交易达成之前提出申请,有助于政府“过滤”掉一些私自出售公房公地的非法行为。

二、为了避免交易双方将来闹纠纷。比方说,我卖房给您之前,有可能已经把房子抵押给了银行;或者因为我欠下巨债,这套房子已经被法院查封;或者这套房子的所有人并不只是我一个,还有其他共有人,我卖房之前并未征求共有人的同意;或者我提交给您的房产证、土地证是假的;或者我们双方签订的合同很不规范,在法律上属于无效合同;或者我把房子卖给您之前,已经把它卖给了另一个买家。俗话说的好,买家永无卖家精,说的就是市场上的信息不对称现象,由于信息不对称的存在,您只要不借助其他力量,就不可能对以上种种情形完全调查清楚。这时候政府出面帮您来了,它让我写申请、拿权证,在我们交易达成之前,先把所有必要的手续过一遍,一旦政府发现我这套房子有问题,就会驳回我的出售请求,这样您自然就可以不上当了。

三、为了把握房地产交易的数量,减少契税流失。不管古代还是现代,都有买房不过户的现象,不过户,就不用缴契税,不缴契税,政府的税源就会流失。政府强求(尤其是像唐、宋、元三代那样用没收全部购房款的严厉惩罚措施来强求)买卖双方填写申请,等于提前给这宗交易备了案,倘若收到申请并做出批复之后很长时间都不见买家来过户,那就证明买家在逃缴契税,这时候政府派人杀上门去就是了。

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